旅游地產——引擎主題化
對于旅游地產而言，無論是需要尋找到一個概念來圈地，還是考慮引入的何種能級的星級品牌酒店，“引擎”的概念對于旅游地產開發設計者來說并不陌生。業內也早已總結并建立了一套關于旅游引擎的“三菜一湯”(三菜，即A級景區、高爾夫、主題公園;一湯，即溫泉)和“六大引擎”(A級景區、酒店、高爾夫、溫泉、游艇俱樂部、主題公園)的引擎模式。
疲態初顯的常規化引擎驅動力
當(dang)全國各(ge)地(di)(di)(di)(di)的(de)(de)旅游(you)地(di)(di)(di)(di)產項(xiang)目(mu)(mu)紛紛拔地(di)(di)(di)(di)而起(qi)時，我們(men)突然(ran)發(fa)現(xian)：不(bu)(bu)論(lun)規模(mo)大小(xiao)，不(bu)(bu)論(lun)是(shi)否擁有強勢旅游(you)資源，酒店等引(yin)擎產品(pin)(pin)或以(yi)單(dan)一模(mo)式(shi)，或以(yi)“1+N”的(de)(de)復合模(mo)式(shi)，似乎已(yi)經(jing)成為“標(biao)配(pei)”性產品(pin)(pin)。原本(ben)意圖通過(guo)導(dao)入引(yin)擎產品(pin)(pin)來吸引(yin)一群尋求新鮮(xian)體驗(yan)的(de)(de)度假客戶以(yi)便在眾多競(jing)爭者中(zhong)脫穎而出的(de)(de)旅游(you)地(di)(di)(di)(di)產開(kai)發(fa)，這(zhe)時卻發(fa)現(xian)，時隔不(bu)(bu)久這(zhe)天地(di)(di)(di)(di)又斗(dou)轉(zhuan)星(xing)(xing)移、換了人間。幾大引(yin)擎中(zhong)，高(gao)爾夫、主題公(gong)園已(yi)受國家政策嚴控(kong)，酒店產品(pin)(pin)也動(dong)輒五星(xing)(xing)、超(chao)星(xing)(xing)……我們(men)在旅游(you)地(di)(di)(di)(di)產的(de)(de)市場調研時經(jing)常會發(fa)現(xian)，同一個城市、同一個片(pian)區的(de)(de)旅游(you)地(di)(di)(di)(di)產項(xiang)目(mu)(mu)，溫泉、酒店、各(ge)式(shi)樂(le)園、休閑配(pei)套(tao)都已(yi)或多或少地(di)(di)(di)(di)被納入到項(xiang)目(mu)(mu)中(zhong)。
資源(yuan)相(xiang)似(si)、產(chan)(chan)(chan)品(pin)同(tong)質化，于(yu)是(shi)一片“藍海”又發(fa)(fa)展為“紅海”，旅(lv)游地(di)產(chan)(chan)(chan)開(kai)發(fa)(fa)逐漸陷(xian)入新一場(chang)廝殺之戰。從拼(pin)地(di)段、拼(pin)資源(yuan)、拼(pin)戶型(xing)產(chan)(chan)(chan)品(pin)、拼(pin)物業(ye)服務的(de)住宅市(shi)(shi)場(chang)，到(dao)拼(pin)各(ge)類型(xing)功(gong)能以驅動消(xiao)費市(shi)(shi)場(chang)的(de)各(ge)種產(chan)(chan)(chan)業(ye)市(shi)(shi)場(chang)，新功(gong)能的(de)武(wu)器火力(li)(li)漸失，常規的(de)引擎(qing)功(gong)能開(kai)始(shi)初顯了疲態(tai)。接下(xia)來可想而(er)知，如果(guo)旅(lv)游引擎(qing)動力(li)(li)不足，想要快速住宅產(chan)(chan)(chan)品(pin)“回(hui)現”的(de)策(ce)略也必(bi)將無疾而(er)終。
下一站升級，旅游地產的引擎主題化
從“引(yin)擎-復(fu)合引(yin)擎-引(yin)擎特(te)色化(hua)(hua)-引(yin)擎主(zhu)(zhu)題(ti)(ti)化(hua)(hua)”至少(shao)四個層次(ci)的(de)(de)引(yin)擎設計過(guo)程，使旅游地(di)產(chan)(chan)從單純硬件(jian)產(chan)(chan)品構(gou)成到(dao)融合豐(feng)富的(de)(de)體(ti)驗功能，再到(dao)賦予產(chan)(chan)品功能以特(te)色主(zhu)(zhu)題(ti)(ti)，由此為旅游地(di)產(chan)(chan)項目(mu)注入一個鮮活的(de)(de)靈(ling)魂，吸引(yin)以特(te)定主(zhu)(zhu)題(ti)(ti)偏(pian)好消費群體(ti)為核心的(de)(de)目(mu)標客群。這樣，也(ye)就完成了旅游地(di)產(chan)(chan)項目(mu)商業模式的(de)(de)體(ti)系構(gou)建，包括特(te)色主(zhu)(zhu)題(ti)(ti)的(de)(de)內(nei)涵性(xing)、外在(zai)產(chan)(chan)業的(de)(de)包容性(xing)及未來運營的(de)(de)恒久性(xing)等。
正如迪士尼主題樂園因其“歡樂”的主題而使它與其它樂園不同，才使它風靡全球且長盛不衰，正如酒店業所呈現出從“標準化奢華”的星級酒店向特色化、個性化、主題化精品酒店發展的趨勢，旅游地產也正悄然進行著這種引擎主題化的升級式發展。
主題到產品，引擎主題化三步走
如何實現引擎主題化?
第一步：明確主題確立的原則
第二步：挖掘并提煉特色主題
第三步：將主題內涵融入產品
理(li)論上，首(shou)先(xian)需(xu)(xu)要(yao)明確主題是統領全局的(de)制(zhi)高(gao)點(dian)，是對(dui)市(shi)場(chang)需(xu)(xu)求、消費(fei)群(qun)體、競爭對(dui)手、地域人文(wen)環(huan)境(jing)、產品(pin)功(gong)能(neng)特色，以(yi)及(ji)未(wei)來營銷推廣等(deng)一(yi)系列要(yao)素的(de)整合(he)，然后形成一(yi)條主線把(ba)這些(xie)珍珠串成一(yi)件具有(you)非(fei)凡價值的(de)藝術珍品(pin)。從主題確立方面(mian)看，它需(xu)(xu)要(yao)滿足把(ba)握趨勢與機遇、既立足現實又具有(you)超前性(xing)(xing)(xing)、立足市(shi)場(chang)調(diao)查找準市(shi)場(chang)定位等(deng)三項原則，同(tong)時(shi)又要(yao)充分考(kao)慮文(wen)化性(xing)(xing)(xing)、特色性(xing)(xing)(xing)、包容性(xing)(xing)(xing)及(ji)參與性(xing)(xing)(xing)等(deng)特征。
明確了主(zhu)(zhu)題(ti)確立原(yuan)則，就要(yao)思考如何(he)尋找(zhao)(zhao)(zhao)挖(wa)掘特(te)色(se)主(zhu)(zhu)題(ti)了。通常來說，可以(yi)從特(te)有的(de)資源、旅游休閑功(gong)能(neng)著手(shou)。當然，現在(zai)更深一(yi)層次探(tan)索的(de)主(zhu)(zhu)題(ti)方(fang)向是獨特(te)的(de)地(di)域文化。例如充分(fen)挖(wa)掘當地(di)的(de)歷史、故事、風俗民情等文化基因，從而(er)找(zhao)(zhao)(zhao)到具有唯一(yi)性(xing)及特(te)色(se)化的(de)主(zhu)(zhu)題(ti)，分(fen)解、提煉特(te)色(se)文化中的(de)精神內涵，然后再尋找(zhao)(zhao)(zhao)、組合能(neng)與(yu)現代休閑度假方(fang)式結合的(de)產(chan)品(pin)載(zai)體，從而(er)實現主(zhu)(zhu)題(ti)概念到產(chan)品(pin)的(de)充分(fen)融合。
如世茂(mao)納米(mi)魔幻城所定位的(de)(de)(de)“夢是真的(de)(de)(de)”親(qin)子夢主(zhu)題，打造了一個充滿(man)創意、歡樂，童話夢幻色(se)彩(cai)濃郁的(de)(de)(de)體驗情境(jing)。與挖(wa)掘(jue)中(zhong)國歷史文化相比(bi)，它體現了更強的(de)(de)(de)包容(rong)性(xing)、現代(dai)感和親(qin)和力，未來可作為主(zhu)題創意的(de)(de)(de)一個新方(fang)向(xiang)。當然(ran)，這與開發者的(de)(de)(de)實力、地域特點及客群特性(xing)等密切關聯，需(xu)要因地制宜地考慮(lv)。
如果說(shuo)未(wei)來十年將是旅游(you)(you)地(di)(di)(di)產大展宏(hong)圖的重要時(shi)期，那么引(yin)擎主(zhu)題化就是下(xia)一階段(duan)旅游(you)(you)地(di)(di)(di)產的升級趨勢。不論是已經(jing)進(jin)入(ru)還是準備進(jin)入(ru)旅游(you)(you)地(di)(di)(di)產開發領(ling)域的開發者，下(xia)一站升級，你準備好了(le)嗎?
上一篇：未來，旅游地產如何滿足休閑需求？下一篇：城郊旅游房地產發展的模式探討
相關內容