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　    XX項目(mu)商業(ye)(ye)模式(shi)(shi)(shi)(shi)的特點,本項目(mu)的商業(ye)(ye)模式(shi)(shi)(shi)(shi)為(wei)“旅游商業(ye)(ye)房地產區域開(kai)發”模式(shi)(shi)(shi)(shi)，此模式(shi)(shi)(shi)(shi)形成了以(yi)區域開(kai)發為(wei)總體指導，旅游和(he)商業(ye)(ye)房產的完好結合(he);建(jian)立(li)了以(yi)旅游為(wei)靈魂，以(yi)招商建(jian)設、商業(ye)(ye)房產及旅游開(kai)發經營為(wei)運作(zuo)手段的最佳(jia)模式(shi)(shi)(shi)(shi)；通過景點打(da)(da)造、景觀(guan)打(da)(da)造，文化氛圍(wei)營造、自然環境保護、公共(gong)空間配置等完成了區域環境打(da)(da)造;最終由(you)主題多元的空間規(gui)劃(hua)和(he)功(gong)能布局承載體現(xian)。

　     通過旅游(you)為(wei)商業(ye)房產提(ti)供(gong)市場(chang)支撐，商業(ye)房產功能(neng)吸引旅游(you)增長的(de)關(guan)系互動(dong)，旅游(you)主題的(de)打造(zao)，充分(fen)拓展(zhan)出市場(chang)空間，營(ying)造(zao)了旺盛的(de)人(ren)氣，增強了整個(ge)區(qu)域(yu)的(de)吸引力，甚(shen)至輻射(she)到了周(zhou)(zhou)邊，并與周(zhou)(zhou)邊形成了良好的(de)競和(he)關(guan)系；提(ti)升了整個(ge)地(di)塊的(de)土地(di)、房產價值;改善提(ti)升了項目地(di)塊的(de)環境(jing);

　　所設計的交叉運作、滾動開發模式最大程度的緩解了時間和資金壓力；

　　所設計的多元主題商業房產的概念，舒緩了商業房產市場消解的壓力；

　　所設計的投資回收結構最小化開發商的市場風險、最大程度吸引了項目投資者、房產投資者、經營者，并巧妙的使部分房產投資者成為游客的一部分。

　　整個模式為通過吸引游客流、增加游客流停滯時間、增加物流，轉化為現金流。主要的特點體現如下：

　　增加了市場吸引力，延長了消費滯留時間，提高了消費水平：

　　天府水(shui)(shui)鎮建成后，良(liang)好的(de)(de)(de)自然(ran)環境、水(shui)(shui)利博物(wu)館(guan)、XX大院、XX寺等游(you)(you)玩(wan)景點(dian)、X街歷史(shi)保護(hu)區的(de)(de)(de)文化氛圍、渾(hun)然(ran)一體的(de)(de)(de)水(shui)(shui)景、雅致(zhi)的(de)(de)(de)小品(pin)、體現人文氣(qi)息的(de)(de)(de)廣(guang)場(chang)節點(dian)、可悠閑漫步的(de)(de)(de)步行街、濱(bin)江(jiang)的(de)(de)(de)休(xiu)(xiu)閑區、考慮周全的(de)(de)(de)配套服務設施，將大大增加對(dui)游(you)(you)客(ke)的(de)(de)(de)吸(xi)(xi)(xi)引(yin)(yin)力(li)。項目內容將吸(xi)(xi)(xi)引(yin)(yin)參觀XX景區的(de)(de)(de)游(you)(you)客(ke)停(ting)駐以及(ji)XX市的(de)(de)(de)休(xiu)(xiu)閑度(du)假市場(chang)游(you)(you)客(ke)，加上其它一日游(you)(you)的(de)(de)(de)游(you)(you)客(ke)運(yun)營第一年的(de)(de)(de)游(you)(you)客(ke)量應(ying)達到470萬左(zuo)右，休(xiu)(xiu)閑旅游(you)(you)+綜合消費的(de)(de)(de)模式對(dui)游(you)(you)客(ke)有著相當的(de)(de)(de)吸(xi)(xi)(xi)引(yin)(yin)力(li)。

　　與周邊的景區互動明確而有效：

　　此模式是對(dui)周(zhou)邊(bian)(bian)景區(qu)功能(neng)的(de)(de)(de)延(yan)伸(shen)和補充。對(dui)游(you)(you)玩XX景區(qu)的(de)(de)(de)游(you)(you)客(ke)(ke)而言，X街歷史保護(hu)區(qu)及水景等(deng)可(ke)(ke)視(shi)為(wei)(wei)旅(lv)游(you)(you)活動的(de)(de)(de)一部(bu)分(fen)，成為(wei)(wei)旅(lv)游(you)(you)功能(neng)的(de)(de)(de)延(yan)伸(shen);而大面(mian)積的(de)(de)(de)商業(ye)房產為(wei)(wei)游(you)(you)客(ke)(ke)提供(gong)了(le)檔次齊全的(de)(de)(de)餐飲、住(zhu)宿(su)、交通、購物、娛樂等(deng)休閑功能(neng)，觀光之外(wai)的(de)(de)(de)所有活動都可(ke)(ke)以在(zai)此項(xiang)目(mu)區(qu)內(nei)(nei)進行(xing)，游(you)(you)客(ke)(ke)可(ke)(ke)以以此為(wei)(wei)據點，停駐幾日(ri)游(you)(you)玩周(zhou)邊(bian)(bian)景點;對(dui)在(zai)XX山(shan)(shan)度假(jia)的(de)(de)(de)游(you)(you)客(ke)(ke)而言，此項(xiang)目(mu)區(qu)提供(gong)了(le)內(nei)(nei)容(rong)豐富、便利的(de)(de)(de)功能(neng)服務，可(ke)(ke)選擇(ze)在(zai)此娛樂、購物消(xiao)費(fei)而在(zai)青城山(shan)(shan)住(zhu)宿(su)，事(shi)實上XX山(shan)(shan)及周(zhou)邊(bian)(bian)的(de)(de)(de)旅(lv)游(you)(you)房地產也(ye)為(wei)(wei)項(xiang)目(mu)區(qu)消(xiao)解了(le)一部(bu)分(fen)游(you)(you)客(ke)(ke)的(de)(de)(de)住(zhu)宿(su)。通過此模式的(de)(de)(de)設計，項(xiang)目(mu)區(qu)與周(zhou)邊(bian)(bian)景區(qu)形成了(le)共(gong)贏的(de)(de)(de)關(guan)系。

　　土地房產增值效應明顯有序：

　　此模(mo)式通(tong)過(guo)旅游(you)環境(jing)整(zheng)體打(da)造積聚人氣(qi)(qi)，選用商業房(fang)(fang)產(chan)的(de)(de)業態將人氣(qi)(qi)轉(zhuan)化為消費(fei)，運(yun)用投資(zi)概(gai)念降低開(kai)發風險和營造人氣(qi)(qi)，使(shi)得(de)該項目地(di)塊(kuai)的(de)(de)土地(di)和房(fang)(fang)產(chan)能在較短的(de)(de)時間內升值，或(huo)(huo)者(zhe)說在項目還未運(yun)營前即開(kai)始增值。但如果(guo)不是此模(mo)式而是采用旅游(you)+住(zhu)宅房(fang)(fang)產(chan)的(de)(de)模(mo)式，則房(fang)(fang)產(chan)的(de)(de)售價很難迅速增值，或(huo)(huo)者(zhe)連成(cheng)本(ben)都難以維(wei)持(chi)。

　　提升環境質量：

 　　優(you)越舒適的旅游環(huan)境(jing)是該項目(mu)的首要賣點(dian)。此模式對環(huan)境(jing)打造的投(tou)入和環(huan)境(jing)保(bao)護要求很(hen)高。從景觀打造，水治理，綠地，廣場面積，容積率，建(jian)筑風(feng)格(ge)、環(huan)保(bao)設施、污染整治、項目(mu)區內(nei)人的環(huan)境(jing)保(bao)護意(yi)識等(deng)整體(ti)上都有相應的規定，以(yi)做到整個環(huan)境(jing)的提升。

　　滾(gun)動(dong)開(kai)發有效運用規劃、營銷(xiao)、資(zi)金、資(zi)本四重(zhong)杠桿：

　　從(cong)空(kong)間規劃上看(kan)，開(kai)發(fa)的(de)順(shun)序(xu)(xu)X街-XX休閑一期(qi)-入口區(qu)-餐飲區(qu)-XX休閑二期(qi)-產權酒店-水利(li)博物館(guan)-別(bie)墅區(qu)-國際接待區(qu)，呈現(xian)出一個(ge)閉合的(de)環形(xing)，從(cong)聚(ju)集人氣吸引游客、休閑娛樂功能(neng)的(de)齊備、資產實(shi)力提高、現(xian)金流創造等方(fang)面看(kan)，項目(mu)開(kai)發(fa)順(shun)序(xu)(xu)安排(pai)合理;項目(mu)拆遷和(he)開(kai)發(fa)難度體現(xian)為從(cong)易(yi)到難。

　　靜態投(tou)資(zi)為(wei)16億的(de)項目(mu)，通過此模(mo)式(shi)動態投(tou)資(zi)為(wei)5個億，由于投(tou)資(zi)概念的(de)融入，在建設期(qi)項目(mu)自身就有著很好的(de)現金流(liu);建設期(qi)為(wei)4年，平均每年建成9萬平米;使開發商的(de)運作風險和資(zi)金風險最(zui)小化(hua);滾動開發模(mo)式(shi)也使市場(chang)消解得(de)到(dao)了一定的(de)時間間隔，降(jiang)低了市場(chang)風險。

　　在整個(ge)項(xiang)目(mu)(mu)(mu)區的(de)(de)(de)(de)(de)(de)功能劃分(fen)和布局安排確定為餐(can)飲、住宿、交(jiao)通(tong)、購(gou)物、娛樂、游玩、公共(gong)支持系統(tong)之后(hou)，對于(yu)每項(xiang)功能應采用(yong)什么樣的(de)(de)(de)(de)(de)(de)業態，市場地位的(de)(de)(de)(de)(de)(de)檔次等應遵從多元主題(ti)的(de)(de)(de)(de)(de)(de)概念(nian)。這主要出于(yu)項(xiang)目(mu)(mu)(mu)地區內功能主題(ti)的(de)(de)(de)(de)(de)(de)多樣性(xing)和讓市場無形之手自身(shen)選擇合適的(de)(de)(de)(de)(de)(de)業態，合理配(pei)置(zhi)資源(yuan)的(de)(de)(de)(de)(de)(de)考慮。整個(ge)項(xiang)目(mu)(mu)(mu)的(de)(de)(de)(de)(de)(de)商業面積(ji)29萬平米，達(da)整個(ge)項(xiang)目(mu)(mu)(mu)的(de)(de)(de)(de)(de)(de)75%，開(kai)發成本達(da)14億。如(ru)此大(da)的(de)(de)(de)(de)(de)(de)總量面積(ji)，盡管采用(yong)逐年開(kai)發的(de)(de)(de)(de)(de)(de)模(mo)式(shi)，如(ru)果(guo)簡單(dan)的(de)(de)(de)(de)(de)(de)規劃出單(dan)一主題(ti)，可能讓市場很難消(xiao)解(jie)，而且游客的(de)(de)(de)(de)(de)(de)多樣性(xing)、復(fu)雜(za)有(you)趣的(de)(de)(de)(de)(de)(de)消(xiao)費心理也很難接受。

　　投資回收結構：

　　此模式強調(diao)區(qu)域(yu)(yu)開發的理念，在嚴格按照空(kong)間(jian)規(gui)劃和功能布局要求，限制售價的前提下，區(qu)域(yu)(yu)運營商(shang)為國際(ji)接待區(qu)、XX美食餐飲區(qu)、XX休閑娛樂區(qu)或產權(quan)酒店等項目引(yin)入(ru)優(you)質項目投(tou)資者，由一流的酒店、賓館、旅游娛樂開發商(shang)來(lai)建設(she)或經營。

　　商(shang)(shang)業房地產(chan)有四種模(mo)式，分別為(wei)開發(fa)商(shang)(shang)自己(ji)經(jing)營、開發(fa)商(shang)(shang)自己(ji)出租、開發(fa)商(shang)(shang)直接賣(mai)給(gei)經(jing)營者、開發(fa)商(shang)(shang)賣(mai)給(gei)投資者，由投資者出租給(gei)經(jing)營者。這(zhe)四種模(mo)式分別在現金流回(hui)收周(zhou)期、經(jing)營風(feng)險、升值(zhi)收益、開發(fa)商(shang)(shang)經(jing)營能力要求、物(wu)業管理能力要求、開發(fa)目的(de)(de)等方面各異，開發(fa)商(shang)(shang)就(jiu)自己(ji)項目不同的(de)(de)要求和(he)實際情況(kuang)采用(yong)最(zui)經(jing)濟的(de)(de)模(mo)式。

　　此模式(shi)降(jiang)低了(le)(le)區(qu)域運營商(shang)的(de)融資(zi)難度(du)，減(jian)少了(le)(le)資(zi)金成(cheng)本，縮短了(le)(le)開(kai)發投(tou)資(zi)回(hui)收(shou)時間：部分子項目有條件的(de)引入(ru)優質項目投(tou)資(zi)者(zhe)，迅速提(ti)升了(le)(le)整個(ge)區(qu)域的(de)土地(di)房(fang)產價值，使(shi)現(xian)金流回(hui)收(shou)周期縮短，降(jiang)低了(le)(le)整個(ge)區(qu)域開(kai)發運作的(de)風(feng)險(xian);引入(ru)旅游商(shang)業(ye)房(fang)產投(tou)資(zi)者(zhe)，既(ji)向房(fang)產投(tou)資(zi)者(zhe)融資(zi)又使(shi)其成(cheng)為穩定客流，讓商(shang)業(ye)房(fang)產投(tou)資(zi)者(zhe)與之共擔風(feng)險(xian)，因(yin)為如此大面積的(de)商(shang)業(ye)房(fang)產總量，其銷(xiao)售存在一定的(de)風(feng)險(xian)。

 　　此模(mo)式有可(ke)能會(hui)增加(jia)經營(ying)者(zhe)的(de)成本(ben)，如果項目區的(de)游客(ke)流量達到(dao)一定規模(mo)，對(dui)經營(ying)者(zhe)而言此成本(ben)則可(ke)以接(jie)受(shou)。

　　商業模式(shi)的弱點：

　　該項目投資額度(du)大，實際擔負城市改造與(yu)發展任務，土(tu)地(di)拆遷(qian)成(cheng)本比例達52%，運營商收(shou)益(yi)與(yu)土(tu)地(di)拆遷(qian)成(cheng)本呈明顯的負相關。如果維持(chi)如此(ci)高(gao)昂的土(tu)地(di)拆遷(qian)成(cheng)本，政府不做土(tu)地(di)補償，開發商的收(shou)益(yi)低，機會成(cheng)本巨大。

　　此模式(shi)過度關(guan)注開發(fa)風險的規避，可能會損失項目升值帶來(lai)的利益。建議結(jie)合運營商出租的模式(shi)，為以后的升值預(yu)留一部分空間。

　　此模式對運營(ying)商(shang)的實際運作管理能力要(yao)求很高(gao)(gao)，對人力資源要(yao)求極高(gao)(gao)。因為開發過程(cheng)中每個環節(jie)都須有專業、應變的人才協同合作，涉及的部(bu)門如環保、建筑(zhu)、水利(li)、電(dian)力、旅游、景區、消(xiao)防、文(wen)保等多個部(bu)門關系復雜，尤其是拆遷工作的難度(du)大(da)。

　　此模式須做(zuo)好(hao)區(qu)域整(zheng)體營銷(xiao)或(huo)子項目(mu)(mu)細(xi)節營銷(xiao)，因為吸引人(ren)氣是(shi)項目(mu)(mu)成(cheng)功的(de)(de)關(guan)鍵，而項目(mu)(mu)的(de)(de)主題、環境、功能等(deng)硬件(jian)都已齊備，營銷(xiao)成(cheng)功與否關(guan)系(xi)到項目(mu)(mu)區(qu)的(de)(de)成(cheng)敗。